为学习和借鉴日本物业管理先进经验和发展成果，积极适应物业管理现代化、国际化发展趋势，增强山东省物业管理创新发展动力，2024年3月26日至4月1日，山东省物业管理协会组团赴日本专项考察物业产业发展及管理。考察团由山东省物业管理协会轮值会长、诚信行控股董事长王宏杰带队，山东省物业管理协会党支部书记、副会长兼秘书长张立君及来自全省各地的企业家、《中国物业管理》杂志社有关领导共计20余人参加考察，日本诚信行集团株式会社全程圆满完成此次国际交流接待工作。

      日本物业管理游学的第一课是在具有147年历史的东京大学校园里邀请田尻尚美女士为大家分享。讲座中，田尻尚美女士以商业设施的展览设计为题，重点阐述视觉热情对于客户感知力的巨大商业价值，从视觉管理的AIDMA法则等切入，分析视觉在商业设计中五感中对客户的影响。

      考察团与日本历史最悠久的物业管理协会——日本住宅管理组合协会进行交流分享。79岁高龄的日本住宅管理组合协会柿沼英雄会长全程站立超过1小时45分钟，为全体考察交流团成员分享了楼宇年龄和居住业主年龄“双高龄”现状下，住宅业主和管理者如何协调意识和动机，并就做好住宅的长期维修议事机制、计划和资金筹集，建立好业主总会、理事会和委员会的议事规则，协调好运营管理，维持管理和居住管理的关系等方面与考察团成员交换意见。

日本物业管理考察交流第三站是东京都都厅见学交流。东京都都厅于1991年建设，占地约4万平米，建筑面积40万平方米，前后耗时两年半时间建成，建设费用1560亿日元，目前每年物业管理费40亿日元，曾经是日本第一高楼。考察团深入了解了已经使用三十余年的超高层建筑在设施设备保养、能源管理规划、安防技防及调度指挥等方面的先进经验，面对每天几万人的参观和观光人群，同时大楼本身也要同时正常办公，高效的调度指挥及严谨认真的管理态度，参观路线设计和内外部门定期的沟通协调等，都值得物业人学习。

      日本物业管理见学的第四站来到日本客流量最大的高速公路服务区——海老名服务区，考察团重点考察停车位的规划与动态管理，并对服务区的商圈设置及日常管理进行参观。虽不是任何就餐时间，餐饮区上座率就已超过百分之五十；除了餐饮店铺之外，还有不少休闲娱乐的铺位，既有单个面积在十到十五平米的店铺，也有数量众多种类丰富的自动售卖机，各个餐饮店铺也大都采取无人点餐、自助取餐兼主动餐具归还。这样一个拥有上千个停车位且车流人流巨大的服务区，没有任何拥堵现象，得益于对停车位的有效规划和有序管理。大型车位规划于外围，小型车位规划于内圈。现场秩序井然，整洁干净，垃圾分类规范。餐饮店主打潮流和食材在地，食品零售店主打在地和时间限定，定位明确，客户精准，规划到位，统一运营，理念一致。

      日本物业管理考察交流的第五站是名古屋大曾根养老住宅。这次考察没有安排传统的养老院和日间照料中心，而是按照中国物业管理行业参与养老行业的可能方向——居家养老安排了大曾根养老住宅考察交流。这是一个上世纪八十年代由爱知县政府投资的政府公屋，随着时代发展和人口减少，传统的公屋租赁客户大幅减少，空置率增加，同时，日本的高龄人口也在大幅增加，他们中有一批老人虽然没有失智失能，也不需要去养老院，但是他们也需要养老支援。于是企业就把空置的公屋租赁下来做适老化改造，然后租赁给老年人，一方面收取远低于市场的租金，另一方面收取养老支援服务费，在很多服务细节上也值得学习。

      在日本物业管理考察交流第六站——京都平安建设株式会社，特别邀请到两位社长为大家授课，详细介绍了日本一户建的规划、设计、建设、管理的经验与模式。同时，来自KS COMMUNITY株式会社的射场考幸会长也为所有考察团成员详细介绍了日本物业管理发展的历史沿革，业主管理规约和区分建筑物所有法的形成原因和历次修改的重要内容，讲解了大地震对日本建筑和物业管理的影响，也介绍了2020年之后的日本物业管理面临的新挑战和物业企业的应对策略。

      日本物业管理考察第七站来到了关西第一高楼——阿倍野大厦。参访以一部宣传片详细介绍了大厦从2010年规划建设用两年半时间建设完成后于2014年正式开业的全部历程，作为一个总建筑面积三十余万平方米的综合体，大厦有商场、写字楼、酒店、美术馆、十六层免费观景台、五十九层和六十层收费观光层。在三个半小时里，从大堂的大理石选择与养护开始，到17层至34层的大厦风洞设计，到可以乘坐60人的巨型电梯和自带银河光感的高速电梯，到大厦垃圾处理与生物质沼气发电二次利用，到大厦设施设备的精细化高标准管理，到项目在防震、减震、抗震的设计与建设创新，无一不给考察团成员留下了深刻印象。虽然是周末，但是大厦物业管理人员仍然细致用心安排了考察接待——无论是到停车场的迎接和引领，还是全程讲解、翻译、扩音、引导都十分贴心周到，山东省物业管理协会张立君会长代表考察团向接待公司表达了感谢。

      此次山东省物业管理协会赴日本考察团受到日本当地政府、协会及日本诚信行集团株式会社的高度重视和关注。考察团成员一直认为，在山东省物业管理协会精心安排下，感谢日本诚信行集团株式会社的贴心安排与接待，各项工作有条不紊，通过此次专业考察，考察团全面地了解了日本物业管理行业的现状和发展趋势，深切感受到了日本物业管理行业在精细化、感知化、智能化和标准化等方面的发展热潮，在借鉴国外先进经验的同时，努力创新山东物业管理行业发展的新模式、新思路，为推进“高质量、新科技、好服务”的发展要求贡献力量。